Л.Чинбат: Гадаадад ажиллаж, амьдарч буй иргэд эх орондоо орон сууц эзэмших боломж нээгдлээ

Гадаадад ажиллаж, амьдарч буй иргэдэд тулгардаг нэг бэрхшээл нь эх орондоо өөрийн эзэмшлийн орон сууц худалдан авах боломжгүй байдаг. Энэ асуудлыг шийдвэрлэх зорилгоор хэрэгжүүлж буй 1Home Төслийн удирдагч Л.Чинбаттай дэлгэрэнгүй ярилцлага.

Юун түрүүнд 1Home төслийн талаар товч танилцуулахгүй юу?

Энэ төслийн онцлог нь гадаад улсад ажиллаж, амьдарч буй монголчуудад эх орондоо өөрийн нэр дээр орон сууц худалдан авах боломжийг олгож байгаад оршино. Бид эдгээр иргэдэд орон сууц худалдан авах сонголт хийхэд нь зориулж нэгдсэн мэдээллийг агуулах www.1home.mn цахим платформыг хөгжүүлсэн. Санхүүжилтийн хувьд сонгосон орон сууцаа захиалгаар, бэлэн мөнгөөр болон зээлээр худалдан авах боломжтой байна. Орон сууцны захиалгын болон зээлийн холбогдох төлбөр тооцоог Sendly аппликейшн ашиглан хурдан шуурхай шилжүүлэх боломжийг нээсэн. Нөгөөтэйгүүр, төсөлд нэгдсэн барилгын компаниудад орон сууцаа гадаадад байгаа иргэдэд хүргэх борлуулалтын албан ёсны шинэ суваг нээгдэж байна. Уг төслийн зорилго нь орон сууцны зээлийг багцлан зах зээлийн нөхцөлтэй, ипотекийн хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаасыг гаргаж, олон нийтэд сурталчилан таниулах явдал юм.

Ямар үндэслэлээр энэ төслийг санаачлан, хэрэгжүүлэх болсон талаар?

Гадаад улсад ажиллаж, амьдарч буй иргэдээсээ авсан бодит судалгаанд үндэслэсэн. Тус судалгааны зорилго нь орон сууц худалдан авахад тулгардаг нийтлэг бэрхшээл, худалдан авах чадвар, хүсэл сонирхолыг судлахад чиглэсэн. Тэдний 70 орчим хувь нь эх орондоо өөрийн байр, орон сууцгүй гэсэн дүн гарсан. Бас нэг сонирхолтой дүгнэлт нь дийлэнх иргэд эх орондоо буцаж ирэх тодорхой төлөвлөсөн хугацаа байдаггүй болох нь харагдсан. Орон сууцгүй байгаагийн үндсэн шалтгаан нь найдвартай, албан ёсны зууч, санхүүжүүлэх байгууллага байдаггүйтэй холбоотой байгааг илэрхийлсэн байна.

Төсөл хэрэгжүүлэгчийн талаар?

Хөүм Моргейж Корпорейшн ХХК нь хөрөнгийн зах зээлд үйл ажиллагаа явуулж байгаад 2020 онд Санхүүгийн Зохицуулах Хорооноос хөрөнгө итгэмжлэн удирдах үйл ажиллагаа эрхлэх тусгай зөвшөөрөл авч тус чиглэлд үйл ажиллагааг эхлүүлсэн. Бид санхүү, банкны чиглэлээр олон жил ажилласан чадварлаг, туршлагатай хамт олон бүрдүүлэн ажиллаж байна. Үүнээс гадна, орон сууцны санхүүжилтийн чиглэлд ажилласан туршлагатай болон хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаасны зах зээлийн хууль, эрх зүйн орчинг сайжруулахад гар бие оролцсон зөвлөхүүдийнхээ үнэтэй зөвлөмжийг авч байна.

Гадаадад ажиллаж, амьдарч буй иргэдийн талаар болон Улаанбаатар хотод хичнээн орон сууцны төсөл хэрэгжиж байгаа талаар мэдээлэл өгөөч?

Албан бус мэдээгээр 197.0 мянга орчим иргэд гадаадад ажиллаж, амьдарч байна. Тэдгээрийн 80.1 хувь буюу 158.0 мянга нь АНУ (40.1 мянга), Европын холбооны улсууд (43.7 мянга), БНСУ (50.8 мянга), Япон (16.3 мянга), Австрали (7.0 орчим мянга) гэх таван улс, бүс нутгуудад хамрагдаж байна.

Нөгөө талаас, үл хөдлөх хөрөнгийн Тэнхлэг Зууч компанийн мэдээгээр Улаанбаатар хотод 2020 оны жилийн эцсийн байдлаар нийт 506 орон сууцны барилгын төсөл хэрэгжиж байна. Эдгээрээс 379 төсөл нь 64,728 айлын орон сууцны, 127 төсөл нь 3,608 амины орон сууцны төслүүд байна. Үүнээс, 239 төслийн 41,407 орон сууцны, 91 төслийн 2,922 амины орон сууцны борлуулалт хийгдэж эхэлсэн буюу захиалга авч байна.

Дээрх үзүүлэлтүүд орон сууцны зах зээлд борлогдох боломжтой орон сууц буюу нийлүүлэлт, гадаад улсад аж төрж буй иргэд талаас эрэлт байна гэдгийг харуулж байгаа юм. Чухам энэ эрэлт, нийлүүлэлтийг албан ёсны, мэргэжлийн байгууллага, хамгийн гол нь орон сууц худалдан авч буй иргэдэд найдвартай үйлчилгээ үзүүлэхийг зорьж байна.

Өмнө нь гадаадад байгаа иргэд орон сууц худалдан авч чаддаггүй байсан хэрэг үү?

Өнөөдрийг хүртэл гадаадад байгаа иргэдэд орон сууц худалдах олон удаагийн оролдлогыг янз бүрийн байгууллагууд оролдож үзсэн байдаг юм билээ. Тулгамддаг гол асуудлуудын нэг нь тухайн иргэний нэр дээр орон сууцны гэрчилгээг гаргадаггүй, заавал Монгол Улсад байнга оршин суудаг эцэг, эх, хамаатан садан, найз нөхдийнх нь нэр дээр гаргаж өгдөгтэй холбоотой байгаа юм. Үүнээс үүдэн гэр бүл, найз нөхдийн хооронд элдэв төрлийн зөрчил, маргаан гарсан олон жишээ сонсогддог. Өөр нэг бэрхшээл нь зээлээр орон сууцаа худалдсан тохиолдолд зээлийн төлбөрөө хэрхэн шилжүүлэх вэ гэдэг нь асуудал дагуулж байсан байна. Арилжааны банкаар шилжүүлэх тохиолдолд шимтгэл өндөртэй, ажлын хэд хоног хүлээгддэг, хувь хүмүүсээр дамжуулан шилжүүлэхэд эрсдэлтэй зэрэг бэрхшээл тулгардаг байсан. Үүнийг бид Sendly мөнгөн гуйвуулгын үйлчилгээгээр шийдсэн зэрэг өмнө шийдвэрлэгдээгүй байсан олон хүндрэл, бэрхшээлүүдийг бүрэн шийдвэрлэсэн гэж үзэж байгаа.

Төсөл хэрэгжсэнээр хэнд, ямар давуу тал бий болох вэ?

Юун түрүүнд 1Home төслийн хэрэгжих хугацааг бид богино хугацаанд төлөвлөхгүй байгааг хэлэх хэрэгтэй. Нэгдүгээрт, гадаад улсад ажиллаж, амьдарч байгаа иргэд албан ёсоор, өөрийн нэр дээр гадаадад байх хугацаандаа буюу харьцангуй өндөр орлоготой байх үедээ орон сууцтай болох боломжтой болно. Хоёрдугаарт, барилгын компаниудын борлуулалтад дэмжлэг болох шинэ суваг нээгдэнэ. Гуравдугаарт, зах зээлийн нөхцөлтэй, ипотекийн зээлийн хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаас гэх цоо шинэ бүтээгдэхүүн бий болж Монголын хөрөнгийн зах зээлийн хөгжилд дэм болно. Дөрөвдүгээрт, гадаадаас Монгол Улсыг чиглэсэн хөрөнгийн урсгал нэмэгдэх тул төлбөрийн тэнцэлд эерэгээр нөлөөлнө гэх мэт олон давуу тал бий болно.

Төсөлд оролцогчдын талаар?

Тус төсөлд нийт долоон тал албан ёсоор орлцохоор байна. Нэгдүгээрт, төсөл хэрэгжүүлэгч буюу Хөүм Моргейж корпорейшн ХХК нь ерөнхий төслийн хэрэгжилтийг ханган ажиллах бөгөөд үндсэн чиг үүрэг нь хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаас гаргах үйл ажиллагааг дангаар хариуцан ажиллах юм. Хоёрдугаарт, орон сууцны төсөл хэрэгжүүлэгч барилгын компаниуд байх ба гадаадад байгаа иргэдэд www.1home.mn цахим платформоор дамжуулан орон сууцыг санал болгож оролцно. Гуравдугаарт, олон улсын мөнгөн гуйвуулгын Sendly аппликейшнээр дамжуулан орон сууцтай холбоотой төлбөр тооцоог гүйцэтгэнэ. Дөрөвдүгээрт, www.1home.mn цахим платформын байнгын тасралтгүй үйл ажиллагааг зуучийн байгууллага хариуцан ажиллана. Тавдугаарт, энэ төслийн хүрээнд байгуулагдах бүх гэрээ, хэлцлийг эрх зүйн талаас нь зөвлөх хуулийн фирм хамтран ажиллаж байгаа. Зургадугаарт, орон сууц худалдах, худалдан авахтай холбоотой хөрөнгийн болоод худалдан авагчийн эрсдэлийг даатгалын компани хариуцна. Долдугаарт, орон сууц худалдан авч буй гадаадад байгаа иргэд байх юм.

Орон сууцны санхүүжилтийн цаашдын чиг хандлагыг хэрхэн харж байна вэ?

Анх орон сууцны зээлийг арилжааны банкууд санаачлан зах зээлд нэвтрүүлж байсан бол 2012 оноос Монголбанк, Засгийн газрын зүгээс “Барилгын салбарыг дэмжих, улмаар орон сууцны үнийг тогтворжуулах дэд хөтөлбөр”, “Орон сууцны санхүүжилтийн урт хугацааны тогтвортой тогтолцоог бий болгох хөтөлбөр”-ийг батлаж найман хувийн орон сууцны зээл олгогдож эхэлсэн. Энэ хөтөлбөрийг анх Монголбанк бүрэн санхүүжүүлж байсан бол одоогийн байдлаар арилжааны банкуудын эх үүсвэрийг дайчлан ашиглаж эхлээд байна. ОУВС-ийн “Өргөтгөсөн санхүүжилтийн хөтөлбөр” нэг шаардлага нь Монголбанкийг дээрх хөтөлбөрийн санхүүжилтийг бууруулах, цаашлаад уг хөтөлбөрөөс гарах байсан. Үүнээс үзвэл цаашид орон сууцны ипотекийн зээлийн санхүүжилтийг үе шаттайгаар зах зээлийн зарчимд шилжүүлэх чиглэл баримталж байна гэж харж байна.

Хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаасны талаар товчхон тайлбарлахгүй юу?

Монгол Улсын Хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаасны тухай хууль 2010 онд анх батлагдсан нь энэ чиглэлийн үйл ажиллагаа явуулах эрх зүйн үндэс болсон. Хуульд зааснаар, хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаас нь тусгайлан заасан хөрөнгөөр баталгааждаг, хөрөнгө оруулагч нь уг хөрөнгийн орлогоос тэргүүн ээлжинд төлбөрөө гаргуулах давуу эрхийг баталгаажуулсан хөрөнгө оруулалтын хэрэгсэл юм. Энэ хуулийн хүрээнд саяханыг хүртэл бидний мэдэх ипотекийн хөнгөлөлттэй зээлийг үнэт цаасжуулж ирсэн. Харин 2021 он гарсаар Инвескор ББСБ зах зээлийн нөхцөлтэй, хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаасны схемийн дагуу анх удаа олон нийтээс хөрөнгө амжилттай татан төвлөрүүлээд байна. Энэ нь бидний зорьж буй зах зээлийн нөхцөлтэй, ипотекийн хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаас гаргах боломж байгааг харуулсан маш том бөгөөд сайшаалтай ажил болсонд хувьдаа их талархалтай байгаа.

Цаг үеийн нөхцөл байдалтай холбоотойгоор Ковид-19 цар тахлын үед бэрхшээл учирч байна уу?

Ковид-19 цар тахлын үед мэдээж хүндрэлтэй, цаг алдсан зүйлс тохиолдож байна. Наад зах нь хөл хорионы улмаас уулзалт зохион байгуулж санал солилцох боломжгүй болж, улмаар цаг хугацаа алдах бэрхшээл албан байгууллагууд бүрэн цахимжаагүй байгаатай холбоотойгоор гарч байсан. Энэ нь зөвхөн бидэнд ч биш бид бүгдэд тохиолдож байгаа бэрхшээлтэй асуудал болоод байна. Хөл хориотой холбогдуулж иргэдийн цалин, орлого тасалдах, улмаар банкны зээлээ төлөхөд хүндрэл учрах нь нийтлэг шинжтэй болж ирж байна. Энэ нь орон сууцны зах зээлд ч сөргөөр нөлөөлж байна. Учир нь арилжааны банкны зээлийн шаардлагыг улам цөөн иргэд хангах болсонтой холбогдуулан орон сууцны зээл олголт буурах хандлагатай байна. Энэ асуудал бидний хувьд боломж гэж харж байна. Учир нь цар тахал анх гарсан өндөр хөгжилтэй орнууд дасан зохицох арга хэмжээг эрт авч хэрэгжүүлснээс шалтгаалж гадаадад ажиллаж, амьдарч буй иргэдийн орлого тасалдах нь харьцангуй буурсан. Энэ нөхцөл байдлыг бидний уулзаж, санал солилцсон барилгын компаниуд олж харсан нь анзаарагдсан. Цаг үеийн нөхцөл байдал бүхий л салбарт цахим шилжилт хийх шаардлага үүсгэж байна.

Барилгын компаниудын хувьд танай төслийг хэрхэн харж байна вэ?

Маш таатай хүлээн авч байгаа. Учир нь тэдний хувьд орон сууцны борлуулалт нэмэгдэх тусам сайн шүү дээ. Ихэнхи барилгын компаниуд яг энэ сегментэд ажиллахыг ямар нэг хэмжээнд эрмэлзэж ирсэн байдаг юм билээ. Гэвч барилгын компанийн хувьд болон худалдан авагч талдаа учирдаг олон бэрхшээлүүд байна. Наад зах нь барилгын компаниуд гадаадад байгаа иргэддээ тухайн улсад нь очиж орон сууцны төслөө танилцуулах нь тэдний зардлыг нэмэгдүүлдэг. Мөн зээлээр худалдсан орон сууцныхаа төлбөрийг гадаадад байгаа иргэнээс хэрхэн хуваарийн дагуу авах, нөгөө талдаа гадаадад байгаа иргэний нэр дээр үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээг зээлээ төлж дуустал гарагах боломжгүй байх жишээтэй. Ер нь үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээ худалдан авагчийн нэр дээр албан ёсоор гарна гэдэг нь тухайн хүн орон сууцны зээлээ итгэл үнэмшилтэйгээр төлөх үндсэн нөхцөл болдог. Дээрхээс гадна маш олон саад, бэрхшээл бий. Дэлгэрэнгүй ярьвал олон зүйл ярих байх.

Төсөлд гадаадад байгаа хичнээн иргэдийг хамруулна гэж тооцож байгаа вэ?

Эхний ээлжинд бид АНУ-д амьдарч буй нэг мянган иргэдийг тус төсөлд хамруулах төлөвлөгөөтэй ажиллаж байна. Sendly мөнгөн гуйвуулгын үйлчилгээг цаашдаа Европын холбооны улсууд, Австрали, Япон, БНСУ-д нээх чиглэлээр хичээн ажиллаж байна. Эдгээр улсуудад ажиллаж, амьдарч буй дөрвөн мянган иргэдийг хамруулна гэсэн төлөвлөгөөтэй байна. Энэ оны эхний хагаст багтаад бид Австрали болоод Европын холбооны улсуудад Sendly мөнгөн гуйвуулгын үйлчилгээг нэвтрүүлнэ. Тус төслийн хувьд зөвхөн АНУ болон дээрх улс орнуудаар хязгаарлагдахгүй гэдгийг хэлэх хэрэгтэй. Ерөнхийдөө гадаад улсад ажиллаж, амьдарч байгаа нийт хоёр зуу орчим мянган иргэдээс таван мянган хүнийг энэ төсөлд хамруулна гэсэн зорилттой байна.

Ойрын үед төлөвлөж буй ямар ажлууд байна вэ?

Бид Монгол Улсын Барилга, Хот Байгуулалтын яам, Монголын Барилгын Үндэсний Ассосиацитай хамтран “Орон сууцны зах зээлийн санхүүжилтийн өнөөгийн нөхцөл байдал” сэдвийн хүрээнд цахим хэлэлцүүлгийг хоёрдугаар сарын есний өдөр зохион байгуулахаар ажиллаж байна. Тус хэлэлцүүлгээр Монгол Улсын макро эдийн засгийн ерөнхий төлөв байдал, чиг хандлага, орон сууцны талаар төрөөс явуулж буй бодлого, цар тахлын үед салбарын цахимжилт болоод орон сууцны зах зээлийн дэлгэрэнгүй тоон мэдээллийг олон нийтэд хүргэхийг зорьж байна. Үүнээс гадна, орон сууцны санхүүжилтийн боломж, шийдэл, эрх зүйн орчин зэрэг сэдвийн хүрээнд хэлэлцүүлэг өрнүүлэхийн зэрэгцээ бидний хэрэгжүүлж буй 1Home төслийн товч танилцуулгыг хийх болно. Тус цахим хэлэлцүүлгийг тодорхой хүрээнд бус хүссэн хүн болгон оролцох боломжтой байдлаар зохион байгуулахаар хичээн ажиллаж байна.

Барилгын компаниудад хандан юу гэж хэлмээр байна вэ?

Бидний зүгээс 1Home төслийг эхлүүлэх зорилгоор сүүлийн зургаан сарын хугацааг гадаадад байгаа иргэдээсээ судалгаа авахаас эхлээд төслийн хүрээнд талууд хооронд байгуулагдах бүх гэрээний төсөлийг хуулийн шаардлагад нийцүүлэн бэлтгэж дуусах хүртэл бүх ажлыг хийж гүйцэтгэлээ. Иймд, гадаадад байгаа иргэддээ орон сууцаа албан ёсоор борлуулах сонирхолтой барилгын компаниудад хандан хамтран ажиллахад нээлттэй байгаагаа хэлмээр байна. Түүнчлэн, гадаад улсад ажиллаж, амьдарч байгаа иргэддээ хандан манай үйлчилгээ тун удахгүй нэвтрэх тул эх орондоо албан ёсоор орон сууцтай болох боломжийг бүү алдаарай гэж хэлмээр байна.

Хуваалцах

Валютын ханш Зээлийн тооцоолуур Мессенжер